2023年，北京市在舊房改造領(lǐng)域取得了顯著進(jìn)展。根據(jù)最新數(shù)據(jù)，該市新開工的老舊小區(qū)改造項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到了183個(gè)，這一數(shù)字較去年同期增長了近40%。這些項(xiàng)目不僅涉及住宅樓的翻新升級(jí)，還包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的改善，旨在提升居民的生活質(zhì)量并促進(jìn)社區(qū)的整體發(fā)展。，，具體而言，北京舊房改造政策著重于解決居民的實(shí)際需求，如改善供水、供電、供暖等基礎(chǔ)設(shè)施，以及提供更完善的社區(qū)服務(wù)。政府鼓勵(lì)采用環(huán)保節(jié)能材料和技術(shù)，以減少對(duì)環(huán)境的影響，并提高建筑的可持續(xù)性。改造項(xiàng)目還注重歷史文化的保護(hù)與傳承，通過修復(fù)和保護(hù)老建筑，讓歷史文脈得以延續(xù)。，，總體來看，北京市的舊房改造政策不僅關(guān)注物質(zhì)層面的更新，更重視居民精神文化生活的提升，致力于打造宜居、宜業(yè)、宜游的現(xiàn)代化城市環(huán)境。

一、老舊小區(qū)改造政策

（一）2023年改造任務(wù)下達(dá)

2023年北京市按照任務(wù)制和申報(bào)制相結(jié)合的工作推進(jìn)要求下達(dá)老舊小區(qū)綜合整治工作任務(wù)到各區(qū)，工作任務(wù)包括新開工和新完工。各區(qū)要加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，健全項(xiàng)目管理，做好工程組織實(shí)施和質(zhì)量安全監(jiān)管，確保任務(wù)順利完成。同時(shí)要抓緊推進(jìn)項(xiàng)目申報(bào)，按照自下而上原則，在居民愿意改造并同意承擔(dān)改造義務(wù)的前提下，將各類改造項(xiàng)目一并考慮，由市級(jí)相關(guān)部門聯(lián)審聯(lián)批，報(bào)市政府同意后納入改造計(jì)劃。另外，各區(qū)在推進(jìn)市屬改造項(xiàng)目時(shí)，也要同步推進(jìn)央產(chǎn)老舊小區(qū)改造工作，按照雙納入機(jī)制，主動(dòng)支持配合做好相關(guān)工作。

（二）改造成果

2023年北京市實(shí)現(xiàn)了老舊小區(qū)改造新開工355個(gè)、完工183個(gè)，老樓加裝電梯新開工1099部，完工822部，均超額完成全年改造任務(wù)，提升了百姓生活的舒適度和便利度，增強(qiáng)了百姓的獲得感和幸福感。

二、危舊房改造政策

（一）改造方式

1. 核心區(qū)內(nèi)重點(diǎn)地區(qū)
   • 對(duì)于位于核心區(qū)內(nèi)歷史文化街區(qū)和其他成片傳統(tǒng)平房區(qū)、規(guī)劃道路、綠地、廣場(chǎng)、水域以及政務(wù)功能要求高的重點(diǎn)地區(qū)內(nèi)的危舊樓房，應(yīng)進(jìn)行騰退置換，引導(dǎo)居民異地安置，按照北京市相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
   • 除上述地區(qū)外，在符合規(guī)劃用途管控和風(fēng)貌保護(hù)要求，且周邊條件允許的情況下，可通過翻建、改建或適當(dāng)擴(kuò)建方式進(jìn)行改造。
2. 建筑規(guī)模處理
   • 對(duì)于不具備就地改建條件，需按照騰退置換方式實(shí)施的危舊樓房，拆除的建筑規(guī)模（不含違法建設(shè)）可由各區(qū)納入建設(shè)指標(biāo)池，統(tǒng)籌使用指標(biāo)。拆除后的用地可按規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)或利用。
   • 改建項(xiàng)目原則上不增加原有居民戶數(shù)，對(duì)于改建前存在多戶合居情況的，經(jīng)區(qū)政府認(rèn)定后，改建后可以原地分戶安置。
   • 危舊樓房改造項(xiàng)目增加規(guī)模須符合建筑規(guī)模管控要求。在適度改善原有居民居住條件的基礎(chǔ)上，具備條件的，還可充分利用地上、地下空間適當(dāng)增加建筑規(guī)模，用于建設(shè)配套設(shè)施、保障性租賃房、公租房或共有產(chǎn)權(quán)房等。增加的建筑規(guī)模由區(qū)政府在全區(qū)建筑規(guī)?？偭恐薪y(tǒng)籌平衡。增加建筑規(guī)模涉及經(jīng)營性用途的，應(yīng)依法辦理土地有償使用手續(xù)。增加的保障性租賃房由區(qū)政府按照有關(guān)政策執(zhí)行，公租房由市區(qū)平臺(tái)公司持有運(yùn)營，共有產(chǎn)權(quán)住房應(yīng)按照《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（京建法〔2017〕16號(hào)）有關(guān)規(guī)定，確定銷售價(jià)格和售房對(duì)象，所得收益可用于反哺項(xiàng)目投入。
3. 套內(nèi)面積調(diào)整
   • 對(duì)于非成套住宅進(jìn)行成套化改造，套內(nèi)可適當(dāng)增加廚房、衛(wèi)生間面積，具體可參照國標(biāo)和我市《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（DB11/1740 - 2020）最低標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，使用面積廚房約4平方米，衛(wèi)生間約3平方米。
   • 對(duì)于成套住宅，應(yīng)盡量在原有套內(nèi)建筑面積的基礎(chǔ)上通過內(nèi)部調(diào)整進(jìn)行優(yōu)化，原則上原建筑面積大于70平方米的套型不再增加套內(nèi)建筑面積，原建筑面積小于70平方米的套型，且原廚房、衛(wèi)生間面積小于我市《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（DB11/1740 - 2020）最低標(biāo)準(zhǔn)的，可以參照規(guī)范適當(dāng)增加廚房和衛(wèi)生間使用面積達(dá)到最低標(biāo)準(zhǔn)。
   • 套內(nèi)建筑面積外的公共部分改造，應(yīng)因地制宜結(jié)合項(xiàng)目具體情況，在滿足基本適用的前提下，按照節(jié)約、高效的原則設(shè)計(jì)。

（二）改建方案會(huì)商機(jī)制

危舊樓房改建工作堅(jiān)持因地制宜，按照一樓一策組織實(shí)施。區(qū)政府授權(quán)確定實(shí)施主體后，實(shí)施主體會(huì)同項(xiàng)目所在街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、責(zé)任規(guī)劃師組織開展摸底調(diào)查，征詢居民意向，并委托專業(yè)設(shè)計(jì)單位編制規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和改建實(shí)施方案。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案由區(qū)政府組織相關(guān)部門指導(dǎo)優(yōu)化，征求責(zé)任規(guī)劃師意見，并通過公示、座談等方式充分征詢居民意見。

三、相關(guān)名單公布情況

（一）首批老舊小區(qū)改造名單

1. 涉及區(qū)域和數(shù)量
   • 2023年7月7日發(fā)布的第一批老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目名單涉及西城、海淀、豐臺(tái)、石景山、大興、昌平、懷柔7個(gè)區(qū)，共57個(gè)小區(qū)，改造樓棟數(shù)163棟，建筑面積約96.39萬平方米。
   • 以西城區(qū)的老舊小區(qū)最多，占比將近一半，共涉及25個(gè)小區(qū)、37棟樓。其次是海淀區(qū)，共涉及13個(gè)項(xiàng)目、43棟樓。石景山區(qū)納入的老舊小區(qū)也相對(duì)較多，共涉及6個(gè)小區(qū)、28棟樓，改造面積達(dá)12.27萬平方米。豐臺(tái)、大興、昌平、懷柔4個(gè)區(qū)則分別有1個(gè)、4個(gè)、2個(gè)、6個(gè)老舊小區(qū)納入改造計(jì)劃。
2. 改造內(nèi)容
   • 這些小區(qū)的改造內(nèi)容包括單項(xiàng)改造、節(jié)能綜合改造、環(huán)境整治提升等。并且納入綜合整治名單的老樓要想盡快投入改造，需要按照《工作手冊(cè)》中的要求，建立物業(yè)管理長效機(jī)制，也就是要在改造工程進(jìn)場(chǎng)前完成業(yè)委會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)的組建工作。

（二）第二批老舊小區(qū)改造名單

1. 涉及區(qū)域和數(shù)量
   • 2023年8月29日公布的第二批老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目名單，共有222個(gè)項(xiàng)目納入改造計(jì)劃，涉及改造樓棟數(shù)765棟，4.9萬戶，改造建筑面積426萬平方米。涉及東城、西城、海淀、石景山、大興、房山、昌平、密云8個(gè)區(qū)。
2. 改造內(nèi)容
   • 各項(xiàng)目改造內(nèi)容根據(jù)小區(qū)居民改造意愿確認(rèn)，包括抗震節(jié)能綜合改造、節(jié)能綜合改造、單項(xiàng)改造及環(huán)境整治提升等方面。

北京舊房改造居民補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

2023年北京舊房改造案例分析

北京舊房改造后房價(jià)走勢(shì)

北京舊房改造政策居民反饋